Falleció un familiar y la casa sigue a su nombre.
Es la situación más común y la que más se posterga. Soy Anahí Prieto Graniel, abogada en Chetumal (cédula 11346399), y tramito sucesiones con y sin testamento hasta que los bienes quedan a nombre de quien corresponde y por fin se pueden escriturar, vender o heredar.
Sin testamento, la ley decide quién hereda, no la familia.
Cuando alguien fallece sin dejar testamento, no hereda quien lo cuidó, ni quien vive en la casa, ni con quien había un acuerdo de palabra. Hereda quien la ley dice, en el orden que la ley marca, y ese orden empieza por los hijos, el cónyuge o concubino, y sigue con padres y hermanos.
Eso sorprende a muchas familias. El hijo que se quedó cuidando a la mamá hereda lo mismo que el que se fue hace veinte años. La pareja que nunca se casó tiene que probar el concubinato para tener derecho. Y todo eso se resuelve en un procedimiento, no en una plática familiar.
Ese procedimiento se llama sucesión. Si hubo testamento, es testamentaria y se dedica a cumplir lo que la persona dejó escrito. Si no hubo, es intestamentaria y hay que acreditar quién es quién antes de repartir nada.
Mientras no termina, la casa está congelada.
Este es el punto que le cambia la prisa a la gente. Hasta que la adjudicación se formaliza y se inscribe en el Registro Público, el inmueble sigue legalmente a nombre de la persona que falleció.
No se puede vender
Ningún notario escritura un inmueble a nombre de un fallecido. La venta que se cerró de palabra se cae en la notaría.
No se puede hipotecar
Tampoco sirve como garantía para un crédito, aunque la familia lleve años viviendo ahí y pagando el predial.
Se acumulan cargas
Predial, servicios y mantenimiento siguen corriendo, y suelen recaer en quien vive ahí sin ser todavía el propietario legal.
Se complica con el tiempo
Cada año que pasa hay más herederos posibles: alguno fallece y entran sus hijos. Lo que hoy son tres personas, en diez años pueden ser doce.
Los cuatro momentos de una sucesión.
1. Se abre y se reconoce a los herederos
Se presenta el asunto con el acta de defunción y las actas que prueban el parentesco. Si hubo testamento, se exhibe. Aquí queda definido quiénes son los herederos.
2. Se nombra albacea
Es la persona que representa a la sucesión y administra los bienes mientras dura el trámite. Los herederos lo eligen, y en un testamento suele venir ya designado.
3. Inventario y avalúo
Se hace la lista formal de los bienes y las deudas, con su valor. Aquí es donde salen los problemas escondidos: inmuebles sin escriturar, créditos vivos, copropiedades viejas.
4. Partición y adjudicación
Se reparte según el testamento o según la ley, y se inscribe en el Registro Público. Hasta ese momento la casa queda a nombre de los herederos y ya se puede vender.
Ante notario o ante juzgado, esos cuatro momentos existen igual. Lo que cambia es la vía: si todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay disputa, la sucesión suele poder tramitarse ante notario, que es el camino corto. Si hay menores de edad, alguien en desacuerdo o herederos que no aparecen, va ante el juzgado.
Qué documentos junta la familia.
Nada alarga tanto una sucesión como los papeles que nadie encuentra. Si llegas con esto, avanzamos desde el primer día.
De la persona que falleció
Acta de defunción, identificación, CURP y testamento si lo hubo. Si no saben si dejó testamento, se puede consultar.
De cada heredero
Acta de nacimiento, acta de matrimonio cuando aplique, identificación oficial y comprobante de domicilio.
De los bienes
Escrituras, recibos de predial, facturas de vehículos, estados de cuenta, contratos y documentos del negocio si lo había.
De las deudas
Créditos vivos, hipotecas, tarjetas. Las deudas también entran a la sucesión y conviene tenerlas a la vista desde el inicio.
Quiero evitarle esto a mi familia: hacer testamento → · Herederos que viven fuera de Quintana Roo →
Preguntas frecuentes.
¿Qué es un juicio sucesorio?
El procedimiento con el que los bienes del fallecido pasan legalmente a sus herederos: reconocimiento, albacea, inventario y adjudicación.
¿Testamentaria o intestamentaria?
Con testamento, se cumple lo escrito. Sin testamento, la ley define quién hereda y en qué proporción, empezando por hijos y cónyuge.
¿Notario o juzgado?
Ante notario si todos son mayores, están de acuerdo y no hay disputa. Ante juzgado si hay menores, desacuerdo o bienes en conflicto.
¿Puedo vender antes?
No. Hasta que se inscribe la adjudicación, el inmueble sigue a nombre del fallecido y ningún notario lo escritura.
¿Qué documentos necesito?
Acta de defunción, actas de parentesco, identificaciones, testamento si lo hubo y los documentos de los bienes.
¿Cuánto tarda?
Meses si la familia está de acuerdo y los papeles están completos. Años si hay conflicto o bienes sin regularizar.
¿Llevan años sin poder mover la casa?
Cuéntame el caso. Reviso qué vía te conviene, qué documentos faltan y cuánto puede tardar, con plazos realistas y honorarios por escrito desde el inicio.